Jérôme Justin est expert de l’immobilier des entreprises depuis plus de dix ans. Après une année passée sur le marché immobilier Suisse à représenter et défendre les intérêts de sociétés internationales, il rentre en France. Son objectif : mettre à profit cette dernière expérience. Il crée alors IVAL, société spécialisée dans l’optimisation des baux commerciaux et la stratégie immobilière d’entreprise. Pour Cashlab, il explique comment une bonne stratégie immobilière peut être un levier d’optimisation du BFR.
Qu’est-ce qu’IVAL et comment vous est venue l’idée de créer cette entreprise ?
« Sur le marché Suisse, les intermédiaires immobiliers sont de véritables conseils. Ils travaillent soit pour les entreprises, soit pour les investisseurs bailleurs. Pas comme en France, où la situation profite clairement aux bailleurs qui visent uniquement à tirer davantage de profits au détriment des preneurs. J’ai trouvé que ce positionnement avait une forte valeur ajoutée pour le marché français. Et mon tempérament m’a poussé à m’orienter vers le conseil aux entreprises.
En effet, derrière chaque projet immobilier il y a un projet d’entreprise. Défendre et porter ce projet en mettant en place la stratégie adéquate est ce qui m’a plu dans ce métier. »
Comment se traduisent concrètement vos interventions ?
« Une bonne moitié de notre chiffre d’affaires est directement dégagée de success fees faisant suite à des missions de négociation de baux. Nombre d’entreprises payent encore des loyers et charges trop élevés, notamment sur les marchés régionaux. Il est en effet difficile, pour des non-professionnels, de connaître en temps réel les valeurs et pratiques de marché.
Nos autres activités sont principalement des recherches de nouveaux sites, des missions de conseil autour du bail commercial. Nous avons également récemment ouvert un département space-planning et conseil en aménagements.
En effet, les mouvements actuels visent à rationaliser les implantations, certes en termes de surfaces et de coûts, toutefois sans négliger la qualité des aménagements offerts aux collaborateurs et partenaires. »
En quoi vos actions sur l’immobilier constituent-t-elles un levier efficace d’optimisation du cash management ?
« Nos missions consistent généralement à réaliser un audit des baux commerciaux et un benchmark de l’environnement juridique, technique et financier de l’entreprise comparé avec les conditions du marché. Cela nous permet de mettre en évidence des leviers d’optimisation clairs qui bien souvent permettent aux entreprises de récupérer rétroactivement des sommes payées à tort, comme un surplus de loyer, de charges ou de taxes. En 2014, IVAL a contribué à réduire de plus de 15% les charges financières liées aux baux qu’elle a renégociés.
Ces économies sont formalisées contractuellement et par conséquent dans la durée. Ainsi, le cash généré l’est à court-terme mais également à moyen-terme.
Les actions possibles sur l’immobilier sont encore méconnues, mais elles constituent clairement un véritable levier, de gestion du BFR. »
Qui sont vos clients ?
« Nous travaillons essentiellement pour deux types de clients :
- Des entreprises n’ayant qu’une seule implantation en France avec un besoin ponctuel de trouver un nouvel immeuble ou de renégocier leurs conditions locatives.
- Des ETI ou des entreprises du SBF 120 n’ayant pas des fonctions de direction immobilière internalisées. Ces entreprises on généralement de nombreux sites et elles se trouvent démunies face à certains éléments de contrôle de gestion spécifiques à l’immobilier ou à certaines évolutions législatives comme la récente loi Pinel qui modifie le champs des éléments refacturables au locataire.
Pour ces ETI et grandes entreprises, l’immobilier est bien souvent le second poste de dépenses après la masse salariale. »
Dans le cycle de vie de l’entreprise, quel est le meilleur moment pour faire appel à IVAL ?
« D’une part, concernant le run (gestion au quotidien à périmètre constant) il y a des moments plus opportuns que d’autres mais globalement un audit peut révéler des anomalies en faveur du locataire à tout moment au cours de la vie du bail commercial.
D’autre part, concernant le change (opération générant un changement), les opérations de fusions/acquisitions, plans sociaux ou lors d’une forte croissance organique, génèrent des variations d’effectifs qui ont un impact sur l’immobilier.
Parfois un simple changement managérial ou une recherche d’économies vont également générer une réflexion sur les aménagements voire un transfert. »
Quelles sont vos pistes de réflexions stratégiques pour l’avenir de l’entreprise ?
« Aujourd’hui IVAL souhaite accompagner les entreprises dans leur stratégie de développement immobilier de façon plus globale encore.
En effet, plusieurs phénomènes actuels ont déjà des impacts sur la gestion de l’immobilier :
- La télédéclaration obligatoire des loyers suite à la révision des valeurs locatives foncières
- La loi PINEL
- Les tendances d’aménagements de locaux et des nouveaux environnements de travail
- Les outils informatiques font disparaitre la notion même de poste de travail
Nous mettons ainsi tout en œuvre pour apporter des solutions opérationnelles immédiates et enrichir les réflexions stratégiques de nos clients sur ces sujets. »
Nous communiquerons prochainement sur des avancées significatives !
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